Der Münchner Immobilienmarkt hat sich 2026 leicht entspannt, aber nur auf den ersten Blick. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen liegen im Stadtgebiet weiterhin zwischen 7.500 und 11.000 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen wie Bogenhausen oder Schwabing deutlich darüber. Wer als Selbstständiger kaufen will, merkt schnell: Die Rahmenbedingungen unterscheiden sich erheblich von denen eines Angestellten mit festem Gehaltszettel. Das gilt nicht nur für die Finanzierung, sondern bereits beim Schritt davor, nämlich beim Maklerauftrag.
Was der Maklerauftrag rechtlich bedeutet
Seit der Reform des Maklerrechts 2020 gilt in Deutschland das Prinzip der Provisionsteilung beim Kauf von Wohnimmobilien. Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf dieser vom Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Provision verlangen. In Bayern liegt die marktübliche Gesamtcourtage bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also trägt der Käufer in der Regel 3,57 Prozent. Bei einer Wohnung für 650.000 Euro sind das gut 23.200 Euro, die beim Notar fällig werden.
Für Selbstständige ist dieser Betrag doppelt relevant. Banken rechnen die Erwerbsnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage, nicht in die Finanzierung ein. Das bedeutet: Wer 650.000 Euro finanzieren will, muss neben dem geforderten Eigenkapital noch einmal rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises liquide vorhalten. Bei Selbstständigen prüfen Banken diese Liquidität besonders kritisch, weil das Einkommen schwankt und nicht automatisch als dauerhaft gesichert gilt.
Bonitätsprüfung: Worauf Makler und Banken achten
Ein Makler, der professionell arbeitet, wird vor der Objektbesichtigung nach einer Finanzierungsbestätigung fragen. Das ist kein Misstrauen, sondern Standard. Bei Angestellten reichen meist zwei aktuelle Gehaltsabrechnungen. Bei Selbstständigen sieht die Liste anders aus:
- Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) des laufenden Jahres
- Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnung
- Nachweis über bestehende Geschäftskonten und Rücklagen
- Bei GmbH-Gesellschaftern: Gesellschaftsvertrag und Kapitalnachweis
Wer diese Unterlagen beim ersten Maklergespräch bereits strukturiert vorlegt, signalisiert Ernsthaftigkeit. In einem Markt, in dem auf attraktive Objekte in München mehrere Kaufinteressenten kommen, kann das den Unterschied machen. Makler priorisieren Käufer, bei denen der Abschluss wahrscheinlich ist.
Den richtigen Makler finden und beauftragen
Selbstständige sollten gezielt nach Maklern suchen, die Erfahrung mit dieser Käufergruppe haben. Das ist kein Selbstverständnis. Viele Makler arbeiten primär mit Angestellten oder institutionellen Käufern zusammen und kennen die Finanzierungslogik bei variablem Einkommen nicht aus dem Alltag. Ein Immobilienmakler München, der regelmäßig Selbstständige betreut, kann bei der Zusammenstellung der Unterlagen beraten und die Kommunikation mit der finanzierenden Bank aktiv unterstützen.
Bei der Beauftragung selbst gilt: Ein Suchauftrag ist kein Maklervertrag im klassischen Sinne. Wer als Käufer einen Makler aktiv beauftragt, eine Immobilie zu suchen, sollte die Konditionen schriftlich festhalten. Dazu gehören Objektkriterien, maximales Budget, gewünschte Lage und der vereinbarte Provisionssatz. Mündliche Absprachen sind in der Praxis schwer durchzusetzen.
Vollmachten und steuerliche Gestaltung vorab klären
Selbstständige kaufen Immobilien manchmal nicht privat, sondern über eine GmbH oder UG. Das hat steuerliche Vorteile, bringt aber beim Maklerauftrag und beim Notartermin zusätzliche Anforderungen mit sich. Der Makler muss wissen, wer rechtlich handlungsfähig ist. Kauft eine GmbH, braucht es einen Handelsregisterauszug, der nicht älter als drei Monate ist, sowie einen Gesellschafterbeschluss, der den Kauf authorisiert.
Wer die Immobilie privat kauft, aber betrieblich nutzen will, etwa als Praxis, Büro oder gemischt genutztes Objekt, sollte das steuerliche Konzept vor dem Notartermin mit einem Steuerberater besprechen. Nachträgliche Änderungen sind möglich, aber aufwendig. Der Makler kann diese Beratung nicht leisten, aber er kann auf typische Fallstricke hinweisen und den richtigen Zeitpunkt für diese Gespräche empfehlen.
Typische Fehler und wie man sie vermeidet
In der Praxis zeigen sich bei selbstständigen Käufern immer wieder ähnliche Probleme. Erstens: zu späte Bonitätsprüfung. Wer erst nach der Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung einholt, verliert Zeit und im schlimmsten Fall das Objekt an einen schnelleren Mitbewerber. Zweitens: unvollständige Unterlagen beim Erstgespräch. Banken und Makler warten nicht, bis alle Dokumente zusammengesucht sind.
Drittens: fehlende Trennung zwischen privaten und geschäftlichen Konten. Wenn ein Selbstständiger auf seinem Hauptkonto Betriebsausgaben und Privatentnahmen mischt, wird die Liquiditätsbewertung durch die Bank schwierig. Viertens: unrealistische Preisvorstellungen. München ist kein Käufermarkt. Wer unter dem Angebotspreis verhandeln will, braucht sehr gute Argumente, etwa nachgewiesene Baumängel oder eine unattraktive Lage.
Was 2026 konkret anders ist
Im Vergleich zu 2023 und 2024 hat sich die Zinssituation leicht entspannt. Zehnjährige Baufinanzierungen sind ab etwa 3,4 Prozent zu haben, was gegenüber dem Hochpunkt von über 4,5 Prozent eine spürbare Entlastung bedeutet. Allerdings haben die Banken ihre Kreditvergabestandards nicht gelockert. Selbstständige müssen weiterhin mit strengeren Anforderungen rechnen als Angestellte mit vergleichbarem Einkommen.
Gleichzeitig hat sich das Angebot in München leicht erhöht. Mehr Eigentümer, die auf eine Markterholung gehofft hatten, bringen Objekte zurück auf den Markt. Das erhöht die Auswahl, aber nicht automatisch die Verhandlungsmacht. Gut aufgestellte Käufer mit vollständigen Unterlagen und einer klaren Finanzierungszusage sind weiterhin bevorzugte Gesprächspartner für Makler und Verkäufer.
Wer als Selbstständiger 2026 in München kaufen will, sollte sich mindestens sechs Monate vor dem geplanten Kauf um drei Dinge kümmern: eine aktuelle Bonitätsanalyse, ein abgestimmtes Finanzierungskonzept mit der Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler sowie die Entscheidung, ob der Kauf privat oder über eine Gesellschaft erfolgen soll. Alles andere lässt sich im Prozess regeln, diese drei Punkte nicht.