Noch vor zehn Jahren galten Co-Working-Spaces als Spielwiese für Freelancer und Start-ups ohne festes Budget. Heute mieten Konzerne wie Siemens, KPMG oder Deutsche Bahn Flächen bei Anbietern wie WeWork oder IWG, weil sie damit Overhead reduzieren und schneller auf Veränderungen reagieren können. Diese Verschiebung ist keine Modeerscheinung. Sie verändert, wie Gewerbeimmobilien entwickelt, bewertet und vermarktet werden.
Vom Langzeitvertrag zur flexiblen Fläche
Das klassische Gewerbeimmobiliengeschäft basierte jahrzehntelang auf einem einfachen Prinzip: Mieter unterschreiben Verträge über fünf bis zehn Jahre, Eigentümer kalkulieren stabile Cashflows, Banken finanzieren auf dieser Grundlage. Co-Working kippt dieses Modell. Nutzer buchen Schreibtische tageweise oder Büros monatsweise. Das verschiebt das Risiko vom Mieter zum Betreiber und letztlich zum Eigentümer der Immobilie.
Laut einer Analyse von JLL aus dem Jahr 2023 entfielen in Deutschland bereits rund 4,5 Prozent der gesamten Büroflächenabsorption auf flexible Bürokonzepte. In Städten wie Berlin, München und Hamburg liegt der Anteil deutlich höher. Gleichzeitig stieg die durchschnittliche Leerstandsquote bei klassischen Büroflächen in deutschen Großstädten auf über sieben Prozent. Beides hängt zusammen.
Welche Immobilien profitieren, welche verlieren
Nicht jede Büroimmobilie trifft der Wandel gleich hart. Gebäude mit moderner Gebäudetechnik, flexiblen Grundrissen und guter Infrastrukturanbindung lassen sich leichter in hybride Nutzungskonzepte überführen. Ältere Bestandsobjekte mit festen Zellenbüros und veralteter Haustechnik geraten unter Druck, weil die Umbaukosten oft den erzielbaren Mietertrag übersteigen.
Ein konkretes Beispiel: Ein Bürogebäude aus den 1980er Jahren mit 3.000 Quadratmetern Nutzfläche in einer B-Lage einer mittelgroßen Stadt rechnet sich als klassische Vermietung kaum noch. Als Co-Working-Fläche mit Service-Leistungen, Eventbereichen und Gemeinschaftsflächen kann dasselbe Objekt einen zwei- bis dreimal höheren Erlös je Quadratmeter erzielen, allerdings bei deutlich höherem Betriebsaufwand. Ob sich das rechnet, hängt stark von Standort, Auslastung und Betreiberqualität ab.
Was Makler und Berater neu lernen müssen
Die Veränderung betrifft auch die Beratungsseite. Wer heute Gewerbeimmobilien vermittelt, muss über Betreiberkonzepte, Auslastungsquoten und Managed-Office-Strukturen genauso sprechen können wie über Mietverträge und Grundbuchauszüge. Besonders in Regionen, die bislang wenig mit Co-Working-Trends in Verbindung gebracht wurden, entsteht neues Beratungsbedarf. Ein Immobilienmakler Gilching wird heute von Eigentümern gefragt, ob sich ein freistehendes Bürogebäude im Münchner Umland als Flex-Office-Standort eignet, eine Frage, die vor fünf Jahren kaum jemand gestellt hätte.
Diese Entwicklung zwingt Makler dazu, ihr Dienstleistungsportfolio zu erweitern. Reine Vermittlungsleistungen reichen nicht mehr. Eigentümer wollen wissen, welches Betreibermodell passt, wie sich die Flächenaufteilung optimieren lässt und welche Zielgruppen realistisch zu erschließen sind. Das setzt tieferes Branchen-Know-how voraus als früher.
Die Finanzierungsseite: Banken tun sich schwer
Ein strukturelles Problem bleibt die Finanzierung. Banken und Sparkassen bewerten Gewerbeimmobilien traditionell über nachhaltige Mieterträge aus laufenden Mietverträgen. Co-Working-Konzepte mit monatlichen Kündigungsfristen passen schlecht in diese Bewertungslogik. Die Folge: Eigentümer, die auf Flex-Office umstellen wollen, bekommen von klassischen Instituten oft keine Finanzierung zu marktüblichen Konditionen.
Einige spezialisierte Finanzierer und Debt-Fonds haben dieses Segment entdeckt und bieten angepasste Finanzierungsstrukturen. Dabei fließen Betreiberbonitäten, historische Auslastungsdaten und Marktpotenzialanalysen in die Kreditentscheidung ein. Diese Ansätze sind noch nicht branchenstandard, gewinnen aber an Bedeutung, je mehr institutionelle Investoren Flexible-Office-Anteile in ihre Portfolios aufnehmen.
Marktstruktur: Wer sind die Akteure?
Der deutsche Co-Working-Markt ist überschaubarer als der britische oder amerikanische, aber er wächst. Neben den internationalen Platzhirschen WeWork und IWG (Regus, Spaces) haben sich zahlreiche regionale und sektorspezifische Anbieter etabliert. Dazu gehören:
- Großanbieter mit Netzwerkeffekt: WeWork, IWG, Mindspace. Geeignet für Unternehmen, die standortübergreifend buchen wollen.
- Regionale Betreiber: Oft besser auf lokale Zielgruppen abgestimmt, günstigere Konditionen für Eigentümer, aber geringere Auslastungsgarantien.
- Sektorspezifische Spaces: Fokus auf Branchen wie Medtech, Kreativwirtschaft oder Fintech. Höhere Flächenproduktivität, aber enge Zielgruppe.
- Corporate-Co-Working: Interne Flex-Office-Lösungen großer Unternehmen, die eigene Flächen als Shared-Space bewirtschaften.
Die Unterschiede zwischen diesen Modellen sind für Eigentümer und Investoren entscheidend. Ein Betreiber mit 80-prozentigem Auslastungsdurchschnitt über drei Jahre ist ein anderes Risikoprofil als ein Start-up-Betreiber ohne Track Record.
Langfristige Auswirkungen auf Stadtentwicklung und Planung
Co-Working verändert nicht nur einzelne Objekte, sondern auch Stadtstrukturen. Wenn Pendler nicht mehr täglich ins Stadtzentrum fahren müssen, steigt die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsflächen in Stadtteilen, Vorstädten und kleineren Gemeinden. Das betrifft Lagen, die bislang kaum als Büromieten-Standorte galten.
Kommunen beginnen, das zu berücksichtigen. In Bayern etwa gibt es Förderprogramme für Co-Working-Pilotprojekte im ländlichen Raum, um Abwanderung zu bremsen und lokale Wirtschaftsstrukturen zu stärken. Ähnliche Ansätze existieren in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Ob diese Förderlogik langfristig trägt, ist offen, aber der Impuls zeigt, dass Co-Working längst kein rein urbanes Phänomen mehr ist.
Für die Gewerbeimmobilienbranche bedeutet das insgesamt: Die Segmentgrenzen werden unschärfer, die Anforderungen an Beratung, Bewertung und Finanzierung steigen, und wer sich nur auf traditionelle Konzepte verlässt, wird Marktanteile verlieren. Das gilt für Makler genauso wie für Projektentwickler und Bestandshalter.