Ein Ferienhaus in Portugal, eine Eigentumswohnung in Dubai oder ein Mehrfamilienhaus in Polen: Der Erwerb von Immobilien im Ausland ist für deutsche Käufer kein Randphänomen mehr. Laut Statistiken des Deutschen Bundesbank haben private Direktinvestitionen in ausländische Immobilien in den letzten zehn Jahren spürbar zugenommen. Doch wo Chancen locken, lauern rechtliche Komplexitäten, die hierzulande oft unterschätzt werden.
Andere Länder, andere Rechtssysteme
Das deutsche Grundbuchrecht gilt als eines der sichersten der Welt. Wer ein Grundstück kauft, kann sich auf klare Eigentumsstrukturen verlassen. Im Ausland sieht das fundamental anders aus. In Spanien etwa schützt das Grundbuch nicht automatisch vor Belastungen, die ein Vorbesitzer nicht eingetragen hat. In der Türkei können Ausländer in bestimmten Grenzregionen keine Grundstücke erwerben. Griechenland kennt Sonderregelungen für Inseln und Küstengebiete. Wer das nicht weiß, läuft in ernsthafte Fallen.
Hinzu kommt das Thema Vertragssprache. Ein Kaufvertrag auf Portugiesisch, Polnisch oder Arabisch, den der Käufer nicht vollständig versteht, ist ein erhebliches Risiko. Notarielle Beurkundung bedeutet in vielen Ländern etwas grundlegend anderes als in Deutschland. In Frankreich ist der Notar eine neutrale Instanz mit starker Schutzfunktion. In anderen Staaten sichert er nur die Identität der Vertragsparteien, nicht aber den Inhalt der Vereinbarungen.
Typische Fallstricke beim Auslandskauf
Besonders drei Problemfelder treten in der Praxis immer wieder auf:
- Ungeklärte Eigentumsverhältnisse: In manchen Ländern sind Erbschaftsfälle über Generationen nicht ins Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer ist nicht der alleinige Eigentümer, aber das Grundbuch zeigt es nicht.
- Fehlende Baugenehmigungen: Besonders in Südeuropa und Teilen Osteuropas wurden Immobilien ohne ordnungsgemäße Genehmigung errichtet oder umgebaut. Der Käufer erwirbt dann eine Immobilie, die behördlich nicht legalisiert ist.
- Versteckte Belastungen: Hypotheken, Pfändungen oder Vorkaufsrechte Dritter tauchen oft erst nach Vertragsabschluss auf, wenn kein vollständiger Due-Diligence-Prozess stattgefunden hat.
Ein konkretes Beispiel: Ein deutsches Ehepaar kaufte 2019 eine Villa auf Mallorca für 850.000 Euro. Erst nach der Übergabe stellte sich heraus, dass eine angebaute Garage ohne Baugenehmigung errichtet worden war. Die Gemeinde ordnete den Abriss an. Kosten für Rechtsstreit und Umbau: rund 90.000 Euro, die der Käufer alleine trug.
Wann spezialisierte Anwälte den Unterschied machen
Makler, Notare und Steuerberater decken wichtige Teilbereiche ab, aber keiner von ihnen übernimmt die umfassende rechtliche Prüfung eines Kaufvorhabens in einem fremden Rechtssystem. Genau hier setzen international tätige Anwälte an: Sie prüfen den Titel, analysieren den Vertragsentwurf, klären steuerliche Konsequenzen in beiden Ländern und begleiten den gesamten Transaktionsprozess. Das ist keine Luxusleistung, sondern bei Kaufpreisen jenseits von 200.000 Euro schlicht wirtschaftlich geboten.
Solche Kanzleien arbeiten typischerweise mit Partnern vor Ort zusammen oder haben eigene Niederlassungen im Zielland. Sie können in der Landessprache kommunizieren, kennen die lokale Rechtspraxis und wissen, welche Klauseln in einem spanischen oder kroatischen Kaufvertrag unüblich oder problematisch sind. Ein reiner Übersetzungsservice ersetzt das nicht.
Steuerrecht und grenzüberschreitende Strukturierung
Neben dem Kaufrecht ist das Steuerrecht der zweite große Komplexitätsbereich. Deutsche Käufer sind in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, was bedeutet: Mieteinnahmen aus einer Ferienwohnung in Italien oder Kroatien müssen grundsätzlich auch in Deutschland versteuert werden, auch wenn sie bereits im Ausland besteuert wurden. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, wie diese Fälle aufzulösen sind, aber die Details variieren stark je nach Partnerland.
Wer die Immobilie über eine ausländische Gesellschaft kauft, hofft manchmal auf steuerliche Vorteile. Das kann funktionieren, kann aber auch als missbräuchliche Gestaltung gewertet werden. Die Bundesministerium der Finanzen gibt dazu regelmäßig Schreiben heraus, die für Laien kaum zu durchdringen sind. Anwälte mit steuerrechtlicher Expertise können hier die Struktur von Anfang an sauber aufsetzen.
Erbrecht nicht vergessen
Ein Punkt, den Käufer fast systematisch ausblenden: Was passiert mit der Auslandsimmobilie im Erbfall? Seit 2015 gilt in der EU die EU-Erbrechtsverordnung, die grundsätzlich das Recht des gewöhnlichen Aufenthaltsorts des Erblassers anwendet. Ein Deutscher, der in Deutschland lebt und eine Wohnung in Frankreich besitzt, fällt also unter deutsches Erbrecht, kann aber im Testament auch französisches Recht wählen. Außerhalb der EU gelten diese Regelungen nicht. Wer eine Immobilie in der Schweiz, in der Türkei oder in den USA besitzt, braucht unter Umständen ein gesondertes Testament im jeweiligen Land.
Diese Fragen lassen sich nicht ad hoc lösen. Sie müssen beim Kauf mitgedacht werden, weil spätere Korrekturen teuer und aufwendig sind.
Wann der Aufwand sich lohnt und wann nicht
Nicht jeder Auslandskauf erfordert das gleiche Maß an rechtlicher Begleitung. Eine grobe Orientierung:
| Kaufpreis | Empfohlenes Vorgehen |
|---|---|
| Unter 100.000 Euro | Mindestens lokaler Anwalt im Zielland, Titelprüfung |
| 100.000 bis 500.000 Euro | Internationaler Anwalt mit Doppelkompetenz, vollständige Due Diligence |
| Über 500.000 Euro | Vollumfängliche Begleitung inkl. Steuerstrukturierung und Erbrechtsplanung |
Die Kosten für eine qualifizierte Anwaltsbegleitung liegen je nach Umfang zwischen 1.500 und 8.000 Euro. Verglichen mit den möglichen Schäden oder Verlusten, die aus fehlerhaften Transaktionen entstehen, ist das eine überschaubare Investition. Wer beim Autokauf einen unabhängigen Gutachter hinzuzieht, sollte beim Immobilienkauf im Ausland nicht weniger vorsichtig sein.
Das Fazit ist eindeutig: Internationaler Immobilienkauf ist rechtlich komplex, steuerlich heikel und im Erbfall oft unterschätzt. Wer sich frühzeitig professionelle Unterstützung holt, schützt sein Kapital und vermeidet Konflikte, die Jahre dauern und erhebliche Summen kosten können.