Wenn Volkswirtschaften unter dem Druck einer Pandemie zusammenbrechen, reagieren Immobilienmärkte selten linear. Manchmal brechen Preise ein, manchmal steigen sie trotz Rezession. Die Covid-19-Pandemie hat das besonders deutlich gezeigt: Während der Einzelhandel kollabierte und Büroflächen leer standen, kletterten die Preise für Wohnimmobilien in vielen europäischen Städten auf neue Höchststände. Wer verstehen will, warum das so ist, muss sich die Mechanismen dahinter genauer ansehen.
Historische Muster: Von der Spanischen Grippe bis zu Covid-19
Die Spanische Grippe von 1918 bis 1920 gilt als frühestes gut dokumentiertes Beispiel. In den USA sanken die Transaktionsvolumina damals um rund 30 Prozent, die Preise gaben je nach Region zwischen 5 und 15 Prozent nach. Der entscheidende Faktor war nicht die Sterblichkeit selbst, sondern die Lähmung des Kreditmarkts. Banken vergaben kaum noch Hypotheken, weil die wirtschaftliche Lage schlicht unkalkulierbar war.
Beim SARS-Ausbruch 2002 bis 2003 fiel die Reaktion regional sehr unterschiedlich aus. Hongkong verzeichnete einen kurzfristigen Preisrückgang von etwa 7 Prozent bei Wohnimmobilien, erholte sich aber innerhalb von zwei Quartalen vollständig. In Toronto, ebenfalls stark betroffen, blieb der Rückgang unter 3 Prozent. Die Pandemie traf einen ohnehin schon unter Druck stehenden Markt und verstärkte bestehende Trends, anstatt völlig neue zu erzeugen.
Covid-19: Der Sonderfall mit Langzeitwirkung
Die Pandemie ab 2020 hat einige Grundannahmen über das Verhalten von Immobilienmärkten erschüttert. In Deutschland stiegen die Preise für Einfamilienhäuser laut Statistischem Bundesamt zwischen 2020 und 2022 um durchschnittlich 28 Prozent. Gleichzeitig verloren innerstädtische Büroflächen massiv an Attraktivität. Homeoffice-Regelungen schufen eine neue Nachfragedynamik: Mehr Fläche pro Person, mehr Grün, mehr Distanz zum Stadtzentrum.
Dieser Effekt ließ sich räumlich konkret messen. In Großstädten wie München, Hamburg und Frankfurt stagnierten die Preise im Premiumsegment, während Umlandgemeinden teils zweistellige Zuwächse innerhalb eines Jahres verbuchen konnten. Für Regionen, die zuvor als B- oder C-Lagen galten, war das ein struktureller Wandel. Wer dort Objekte hielt oder entwickelte, profitierte erheblich.
Büro- und Einzelhandelsimmobilien: Strukturwandel beschleunigt
Für gewerbliche Immobilien verlief die Entwicklung umgekehrt. Der Leerstand bei Büroflächen in deutschen Großstädten stieg zwischen 2020 und 2023 von durchschnittlich 3,5 auf über 6 Prozent. Noch drastischer traf es den stationären Einzelhandel: Shopping-Center-Betreiber in ganz Europa berichteten von Mietausfällen in Milliardenhöhe. In Großbritannien mussten mehrere Real Estate Investment Trusts (REITs) ihre Dividenden aussetzen.
Was bleibt, ist eine strukturelle Neubewertung. Logistikimmobilien dagegen erlebten einen Boom, weil der E-Commerce-Anteil am Gesamthandel in Deutschland von 11 Prozent im Jahr 2019 auf fast 19 Prozent im Jahr 2021 sprang. Warenlager, Last-Mile-Depots und Kühllogistikflächen wurden zur neuen Assetklasse für institutionelle Investoren.
Regionale Unterschiede innerhalb Deutschlands
Auch innerhalb Deutschlands gibt es keine einheitliche Reaktion. Städte mit starker Universitäts- und Dienstleistungswirtschaft zeigten eine deutlich höhere Resilienz als Standorte mit industriellem Schwerpunkt. Besonders interessant ist die Entwicklung in mittelgroßen Städten, die durch gute Bahnanbindung an Ballungsräume profitieren konnten.
Ein anschauliches Beispiel ist die Region Bonn: Wer sich in dieser Zeit mit Immobilien Bonn beschäftigte, konnte beobachten, dass die Kombination aus Bundesbehörden, internationalem Umfeld und vergleichsweise moderaten Ausgangspreisniveaus zu einer stabilen Nachfrage auch während der Pandemiejahre geführt hat. Solche Lagen mit strukturell abgesicherter Nachfrage erwiesen sich als krisenfester als Märkte, die stark von touristischer oder gastronomischer Wirtschaft abhingen.
Zinspolitik als verstärkender Faktor
Man kann die Preisentwicklung nicht isoliert von der Geldpolitik betrachten. Die Europäische Zentralbank hielt die Leitzinsen zwischen 2020 und 2022 bei null Prozent. Für Immobilienkredite bedeutete das historisch günstige Konditionen: Zehnjährige Hypotheken waren zeitweise für unter einem Prozent erhältlich. Das trieb Käufer auch in Marktsegmente, die sie bei normalem Zinsumfeld gemieden hätten.
Als die EZB ab Mitte 2022 die Zinsen in zehn Schritten auf 4,5 Prozent anhob, drehte sich die Stimmung rasch. Transaktionsvolumina halbierten sich, Neubauprojekte wurden auf Eis gelegt, Bauträger gerieten in Liquiditätsprobleme. Der Markt zeigte, wie abhängig der Pandemie-Boom von einer einzigen politischen Variable gewesen war.
Was Investoren aus Pandemiezyklen lernen können
Aus den beobachteten Mustern lassen sich einige konkrete Schlüsse ziehen, die für Investoren und Eigentümer gleichermaßen relevant sind:
- Nutzungsflexibilität schützt vor Wertverlusten. Immobilien, die sich zwischen Wohn- und Gewerbezwecken umwidmen lassen, zeigten in allen Pandemiezyklen geringere Preisrückgänge.
- Lage schlägt Rendite. Objekte in strukturell stabilen Lagen mit diversifizierter lokaler Wirtschaft erwiesen sich langfristig als sicherer als hochrentierliche Objekte in monothematischen Standorten.
- Zinssensitivität muss einkalkuliert werden. Ein Objekt, das nur bei Niedrigzinsen positiven Cashflow erzeugt, ist ein latentes Risiko.
- Gewerbliche Nutzung braucht Nachnutzungskonzepte. Büro- und Einzelhandelsflächen ohne Umwidmungspotenzial verlieren in Krisenzeiten überproportional an Wert.
- Liquidität bleibt Trumpf. Wer in einer Krise handlungsfähig ist, kann antizyklisch kaufen. Die historischen Daten zeigen, dass der Erholungszeitraum bei Wohnimmobilien selten länger als vier bis sechs Quartale dauert.
Ausblick: Strukturelle Veränderungen bleiben
Die nächste Pandemie wird kommen. Welche Erreger, welche Regionen, welche Branchen sie trifft, ist unbekannt. Was sich vorhersagen lässt: Immobilienmärkte werden erneut mit einer Verzögerung von zwei bis drei Monaten reagieren, dann aber schnell und teils irrational.
Für den deutschen Markt gilt: Die strukturellen Verschiebungen aus der Covid-Ära sind nicht vollständig rückgängig gemacht. Der Anteil von Homeoffice ist gegenüber 2019 dauerhaft höher, die Nachfrage nach Fläche pro Kopf im Wohnbereich bleibt gestiegen und die Neubewertung von Logistikimmobilien ist fundamental. Wer heute in Bestände investiert, tut gut daran, diese Verschiebungen als Ausgangspunkt zu nehmen und nicht die Marktstruktur von 2018.
Pandemien beschleunigen Trends, die bereits latent vorhanden sind. Sie schaffen selten vollständig neue Dynamiken, aber sie machen aus schleichenden Veränderungen abrupte Brüche. Das ist die wichtigste Lektion aus der historischen Analyse dieser Marktreaktionen.