Warum Selbstständige in Passau eine andere Strategie brauchen
Der Immobilienmarkt in Passau hat sich in den vergangenen Jahren merklich verändert. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen lagen im ersten Halbjahr 2026 im Stadtgebiet zwischen 3.200 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Zustand. Wer als Freiberufler oder Gewerbetreibender kaufen möchte, bringt dabei strukturell schlechtere Karten mit als ein Angestellter mit Festgehalt. Das liegt nicht am Verdienst, sondern an der Art, wie Banken Einkommen bewerten und wie Makler mit unterschiedlichen Käufergruppen umgehen.
Das Problem beginnt beim ersten Bankgespräch. Während ein Angestellter drei Gehaltsnachweise vorlegt und eine Finanzierungszusage oft binnen weniger Tage erhält, müssen Selbstständige in der Regel die Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre offenlegen. Schwankende Jahreseinkommen, Rückstellungen oder ein Geschäftsjahr mit Investitionen, die den Gewinn drücken, können dazu führen, dass Banken das tatsächlich verfügbare Einkommen deutlich niedriger ansetzen, als es real ist.
Unterlagen vorbereiten, bevor die Suche beginnt
Wer als Selbstständiger in Passau eine Immobilie kaufen will, sollte nicht mit der Suche anfangen und dann die Finanzierung klären. Umgekehrt ist es sinnvoller: Erst die finanzielle Ausgangslage sauber dokumentieren, dann aktiv am Markt suchen. Zur Mindestausstattung an Unterlagen gehören:
- Einkommenssteuerbescheide der letzten drei Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der letzten zwölf Monate
- Aktuelle Gewinn- und Verlustrechnung oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung
- Nachweise über vorhandenes Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotauszüge)
- Gesellschaftsverträge oder Gewerbeanmeldung
Wer diese Unterlagen vollständig und aufbereitet mitbringt, spart Zeit und signalisiert Seriosität. Banken werten Vollständigkeit positiv. Fehlende Dokumente dagegen können ein Finanzierungsgespräch um Wochen verzögern, in einem angespannten Markt ein echter Nachteil gegenüber anderen Interessenten.
Den richtigen Makler finden und gezielt ansprechen
In Passau arbeiten mehrere lokale Makler, deren Marktkenntnis stark variiert. Wer als Selbstständiger kaufen möchte, sollte bereits beim Erstkontakt transparent kommunizieren, was er ist: selbstständig, mit entsprechender Dokumentation, aber kaufbereit. Ein erfahrener Immobilienmakler Passau kann einschätzen, welche Verkäufer bereit sind, auf einen Käufer zu warten, dessen Finanzierungsbestätigung etwas länger dauert, und welche Objekte sich für eine schnelle Zusage eignen.
Das ist ein praktischer Punkt, den viele unterschätzen. Verkäufer wollen Sicherheit. Wer als Selbstständiger kommt, ohne Vorbereitung und ohne Finanzierungsvoranfrage, wird bei einem gleichzeitig interessierten Angestellten mit Bankzusage häufig das Nachsehen haben. Ein Makler, der beide Seiten kennt, kann hier vermitteln und realistisch einordnen, welche Objekte erreichbar sind.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten konkret kalkulieren
In Bayern fallen beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent an, dazu Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent. Kommt ein Makler hinzu, addieren sich weitere 3,57 Prozent Käuferprovision auf den Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergibt das Nebenkosten von rund 38.000 bis 42.000 Euro, die vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Kein seriöser Finanzierer übernimmt diese Kosten in den Kredit.
Selbstständige sollten zusätzlich einkalkulieren, dass Banken bei schwankenden Einkommen häufig einen höheren Eigenkapitalanteil erwarten als die üblichen 20 Prozent. In der Praxis werden für Selbstständige ohne besondere Bonität oft 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorausgesetzt. Bei einem Objekt für 450.000 Euro entspricht das einem Eigenmittelanteil von 112.000 bis 135.000 Euro, zuzüglich der Nebenkosten.
Steuerliche Gestaltung nicht dem Zufall überlassen
Ein Aspekt, der beim Kauf oft zu spät kommt: Ob eine Immobilie privat oder über eine Gesellschaft erworben wird, hat steuerlich erhebliche Konsequenzen. Wer als GmbH-Geschäftsführer kauft, kann unter Umständen Gestaltungen nutzen, die einem Einzelunternehmer nicht offenstehen. Und wer berufsbedingt einen Teil der Immobilie als Arbeitszimmer oder Büro nutzt, kann Abschreibungen und laufende Kosten steuerlich geltend machen, wenn das von Beginn an korrekt strukturiert ist.
Das klingt nach einem Detail, kann aber über die gesamte Haltedauer einer Immobilie zehntausende Euro ausmachen. Ein Steuerberater, der spezialisiert auf Selbstständige ist, sollte vor der Kaufentscheidung einbezogen werden, nicht erst beim nächsten Jahresabschluss.
Passau konkret: Stadtteile und Nachfrage 2026
Passau ist kleiner als München und hat einen eigenen Marktrhythmus. Die Nachfrage konzentriert sich auf die Innenstadtlage rund um die Altstadt, auf Hals und auf die ruhigeren Lagen in Heining oder Patriching. Neubauwohnungen im mittleren Segment wurden 2025 und 2026 kaum noch fertiggestellt, weil viele Projektentwickler angesichts gestiegener Baukosten Projekte verschoben haben. Das hat den Bestand knapper gemacht.
Für Selbstständige ist das relevant, weil Bestandsobjekte häufig Renovierungsbedarf haben, der wiederum als zusätzlicher Kapitalbedarf in die Finanzplanung einfließen muss. Wer ein Haus mit energetischem Sanierungsbedarf kauft, sollte neben dem Kaufpreis realistisch 40.000 bis 80.000 Euro für Dach, Heizung oder Dämmung einkalkulieren. Fördermittel der KfW oder des Freistaats Bayern können diesen Betrag reduzieren, setzen aber bestimmte Anforderungen an Planung und Ausführung voraus.
Kurz zusammengefasst: Der Immobilienkauf in Passau funktioniert für Selbstständige, wenn Vorbereitung und Transparenz stimmen. Wer seine Unterlagen kennt, das Eigenkapital realistisch kalkuliert, einen Makler früh in die Planung einbezieht und steuerliche Weichen vor dem Notartermin stellt, hat eine gute Ausgangsposition. Wer dagegen improvisiert und hofft, dass es schon passt, verliert Zeit und im schlimmsten Fall das Objekt, das er eigentlich kaufen wollte.