Die Quadratmeterzahl steht in jedem Exposé, in jedem Mietvertrag und in fast jeder Finanzierungsanfrage. Kaum eine Angabe wird so selbstverständlich verwendet und so selten hinterfragt. Dabei gibt es mehrere Rechenwege, und sie führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Wer eine Wohnung verkauft, vermietet oder kauft, sollte wissen, welche Flächen voll, welche nur teilweise und welche gar nicht zählen.
Welche Regeln gelten?
Für Wohnraum ist in Deutschland vor allem die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich. Sie wurde ursprünglich für den geförderten Wohnungsbau geschaffen, wird aber auch im frei finanzierten Bereich häufig angewendet, weil sie klare Regeln enthält. Daneben gibt es die DIN 277, die Grundflächen von Gebäuden insgesamt beschreibt und eher bei Planung und Baukosten eine Rolle spielt, sowie die ältere II. Berechnungsverordnung, die für Altverträge noch gelten kann.
Weil die Verfahren voneinander abweichen, sollte in einem Kauf- oder Mietvertrag idealerweise stehen, nach welcher Methode gerechnet wurde. Fehlt diese Angabe, legen Gerichte bei Wohnraum in der Regel die Wohnflächenverordnung zugrunde, sofern nicht ortsüblich etwas anderes gilt.
Die wichtigsten Regeln der Wohnflächenverordnung
Raumhöhe und Dachschrägen
Für Dachgeschosswohnungen ist die lichte Höhe entscheidend:
- Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe zählen voll.
- Flächen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern zählen zur Hälfte.
- Flächen unter 1 Meter Höhe zählen gar nicht.
Ein Beispiel: Ein Zimmer mit 20 Quadratmetern Grundfläche, von denen 6 Quadratmeter unter einer Schräge zwischen 1 und 2 Metern liegen und 2 Quadratmeter niedriger als 1 Meter sind, kommt auf 12 + 3 = 15 Quadratmeter Wohnfläche. Gegenüber der reinen Grundfläche ist das ein Viertel weniger.
Balkone, Loggien und Terrassen
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens jedoch zur Hälfte. Die höhere Anrechnung kommt etwa bei besonders hochwertigen oder geschützten Flächen in Betracht. Wer im Exposé eine große Dachterrasse voll einrechnet, macht die Wohnung auf dem Papier deutlich größer, als sie ist.
Wintergärten und ähnliche Räume
Beheizbare Wintergärten zählen voll. Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden zur Hälfte angerechnet.
Was nicht zur Wohnfläche gehört
Zubehörräume wie Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume, Dachböden und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. Auch Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze werden abgezogen, ebenso Schornsteine und Pfeiler, die höher als 1,50 Meter sind und eine Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern haben.
Warum Abweichungen teuer werden können
Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof eine Grenze gezogen: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten von der vereinbarten ab, liegt ein Mangel vor. Mieter können dann die Miete mindern und unter Umständen zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen ist ebenfalls die tatsächliche Fläche maßgeblich.
Beim Kauf wirkt sich die Fläche direkt auf den Preis aus, weil Vergleichswerte meist pro Quadratmeter angegeben werden. Eine falsche Angabe kann zu Streit mit dem Käufer führen, im Extremfall zu Schadensersatzforderungen. Verkäufer sind deshalb gut beraten, die Fläche vor der Vermarktung prüfen zu lassen, statt alte Angaben aus Bauakten unbesehen zu übernehmen.
So gehen Sie bei der Messung vor
- Grundrisse besorgen: Bauakten beim Bauamt einsehen oder vorhandene Pläne heranziehen.
- Aufmaß nehmen: Jeden Raum zwischen den fertigen Wandoberflächen messen, also inklusive Putz.
- Höhen erfassen: In Räumen mit Dachschräge die Linien bei 1 und 2 Metern markieren.
- Sonderflächen getrennt aufführen: Balkon, Terrasse, Wintergarten mit dem jeweiligen Anrechnungsfaktor.
- Dokumentieren: Eine nachvollziehbare Aufstellung je Raum anlegen, damit Käufer, Mieter oder Banken die Zahl prüfen können.
Ein Laser-Entfernungsmesser erleichtert die Arbeit erheblich. Bei verwinkelten Altbauten, Dachgeschossen oder Häusern mit mehreren Anbauten ist eine professionelle Wohnflächenberechnung trotzdem oft die sicherere Wahl, weil sie eine belastbare Grundlage für Exposé, Mietvertrag und Bankunterlagen liefert.
Wohnfläche ist nicht Nutzfläche
Ein häufiges Missverständnis betrifft den Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche. Ein ausgebauter Keller mit Hobbyraum mag im Alltag genutzt werden, gehört aber bauordnungsrechtlich meist nicht zur Wohnfläche, wenn er nicht als Aufenthaltsraum genehmigt ist. In Anzeigen sollte er deshalb getrennt ausgewiesen werden, etwa als „zusätzlich ca. 30 Quadratmeter Nutzfläche im Keller“. So wissen Interessenten, woran sie sind, und es entstehen keine falschen Erwartungen.
Bei Unsicherheiten im Einzelfall, etwa bei einem Rechtsstreit über eine Mietminderung, ist eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein ratsam.